Problem nelegalne gradnje u Srbiji već decenijama predstavlja jedan od najvećih izazova u oblasti imovinskog prava. Iako su različiti zakoni o legalizaciji donoseni još od početka 2000-ih, a poslednji značajan okvir postavljen Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2015. godine, praksa je pokazala da se sistem suočava sa sporom realizacijom, administrativnim preprekama i kontinuiranom pojavom nove bespravne izgradnje.
Danas, gotovo polovina objekata u Srbiji i dalje nije uredno evidentirana u katastru nepokretnosti. Prema zvaničnim podacima, oko 4,8 miliona nepokretnosti se nalazi van evidencije, od čega je približno 2,1 milion nelegalno izgrađenih, dok je 2,7 miliona objekata legalno podignuto, ali nikada nije formalno upisano.
Upravo zbog toga, zakonodavac je pokrenuo novi zakonodavni okvir koji uvodi digitalizovan i centralizovan sistem evidentiranja, sa ciljem da se konačno stvori potpuna i tačna evidencija nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije.
Digitalizacija legalizacije: nova era evidencije imovine
Predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima predviđa uspostavljanje jedinstvene baze podataka kojom će upravljati Agencija za prostorno planiranje i urbanizam, u koordinaciji sa Republičkim geodetskim zavodom.
Objekti će se identifikovati putem satelitskih snimaka, vazdušnog snimanja i 3D modeliranja, što omogućava precizno mapiranje svih nepokretnosti. Građani će moći da podnesu prijave isključivo elektronskim putem za svaki objekat pojedinačno.
Predmet evidentiranja obuhvata širok krug nepokretnosti — od objekata izgrađenih bez dozvole, preko rekonstrukcija i promena namene, do objekata podignutih u pravnim vakuumima kada dozvole nisu bile zakonski regulisane.
Šta se dešava sa objektima na državnom zemljištu?
Objekti izgrađeni na javnim površinama, u nacionalnim parkovima, vodoizvorištima, infrastrukturnim koridorima i zaštićenim zonama neće moći da se legalizuju, već će automatski preći u svojinu države. To se odnosi i na objekte čiji investitori nisu poznati.
Ova odredba ima za cilj očuvanje javnih dobara i jasno razgraničenje između privatne i državne svojine.
Pravna sigurnost i odgovornost vlasnika
Važno je naglasiti da sam upis u katastar ne znači da država garantuje sigurnost i stabilnost objekta. Vlasnici i investitori zadržavaju punu odgovornost za eventualne posledice korišćenja tih objekata.
„Nelegalna gradnja je jedan od glavnih uzroka pravne nesigurnosti u Srbiji. Imovina koja nije evidentirana u katastru praktično ne postoji u pravnom prometu — ne može se bezbedno prodati, pokloniti, opteretiti hipotekom niti koristiti kao garancija. Novi zakon pokušava da uvede red putem digitalizacije i ubrzanih postupaka, ali je neophodno da građani shvate da legalizacija ne oslobađa odgovornosti za bezbednost i kvalitet objekta. Upravo su neinformisanost i odlaganje najčešći razlozi zbog kojih vlasnici kasnije ulaze u dugotrajne i skupe sudske sporove“, upozorava advokat Milutin Radoičić iz advokatske kancelarije Radoičić i saradnici, stručnjak za imovinsko pravo.
Koliko košta legalizacija i ko ima olakšice?
Naknade za evidentiranje su formirane prema teritorijalnim zonama i demografskim kriterijumima. U Beogradu se one kreću od 100 do 1.000 evra u zavisnosti od zone, dok su u manjim opštinama predviđene znatno niže takse.
Poseban socijalni aspekt ugrađen je u zakon, pa su određene kategorije stanovništva — samohrani roditelji, lica sa invaliditetom, porodice sa više dece i korisnici socijalne pomoći — u pojedinim slučajevima oslobođeni plaćanja troškova.
Dodatno, pomoćni objekti do 500 m² ne podležu naplati, dok se za veće objekte primenjuje naknada od 10 evra po kvadratnom metru.
Rokovi i posledice u 2025. godini
Jedna od ključnih novina jeste strožiji režim kontrole buduće nelegalne gradnje. Objekti koji budu izgrađeni bez dozvole nakon stupanja zakona na snagu biće automatski upisani u korist Republike Srbije ili uklonjeni, ukoliko država proceni da ne postoji javni interes.
Drugim rečima, tolerancija prema novoj bespravnoj gradnji značajno se smanjuje.
Zaključak: poslednja šansa za pravno sređivanje imovine?
Nova zakonska rešenja predstavljaju pokušaj da se jednom zauvek reši dugogodišnji problem bespravne gradnje. Građanima se pruža mogućnost da konačno uspostave punu pravnu sigurnost nad svojom imovinom, ali se istovremeno uvode jasna pravila i sankcije za dalje kršenje propisa.
Vlasnicima nelegalno izgrađenih objekata preporučuje se da ne odlažu postupak evidentiranja i da se pravovremeno obrate stručnoj pravnoj pomoći.